判断楼市底部，别盯着房价本身，要盯三个领先指标。2021年至今这轮调整，全国商品房销售额较高点接近腰斩，一二线城市房价累计下跌20%—30%，部分三四线城市腰斩。

调整幅度已接近历史周期低位，但何时企稳，真正有数据支撑的拐点信号其实有三个，第一个是经济领先指标回升。

制造业PMI新订单指数比房价早半年到一年，逻辑链条是：企业拿到新订单才会扩产招工，居民收入预期随之改善，购房需求才有支付能力支撑。

数据上，2015年8月新订单指标触底回升后，北京、上海房价随后启动；2020年8月该指标突破52%，当年楼市出现小阳春。

再配合央行每季度公布的城镇储户收入信心指数和就业预期指数，2016年那轮行情启动前，这两个指标曾连续6个月上行。居民对收入和工作的预期，比房价本身更早反映在季度调查里。

第二个是政策从"放松"转向"鼓励"，这是很多人容易误读的分界点。降首付、降利率属于"放松"范畴，而把房地产重新定位为拉动经济的抓手、明确提出"止跌回稳"，才是方向质变。

2016年提出"房住不炒"是收紧信号，2024年首次提出"促进房地产市场止跌回稳"是周期切换。可观察的具体动作包括。

一线城市外环限购放开（趋势上约3年全域放开）、房贷利率持续下行、交易税费减免、政府收购存量商品房去库存。这几项组合出现才是预热信号，单一动作不足以判断拐点。

第三个是供求格局逆转，且只发生在热点城市。杭州2020—2024年年均人口流入17万、成都18万、深圳11万，年轻人口持续流入对应持续购房需求。

如果同时供地收缩、地价企稳，核心区域的供需关系会先于全国改善。这也解释了未来为什么是"二八分化"，只有核心城市核心地段的优质产品能穿越周期，多数普通住宅难再有普涨行情。

等经济领先指标起来、政策从放松走到鼓励、热点城市人口和供地两端同时收紧再谈入场不迟。

信息来源：新华社、央视网、中国政府网