楼市现在出现了一个很有意思的怪现象：百城新房价格环比上涨0.26%，二手房却下跌0.44%，92座城市二手住宅仍在降价；同期50城租金虽然环比微升，同比仍下降2.62%。 真正的分水岭，不在房价表，而在谁先把存量房和新增供应同时消化掉。
更值得注意的是另一组很少有人放在一起看的数字。2026年前7个月，全国法拍住宅成交8.9万套，同比增加42.7%，成交均价却同比下降9.1%。 这说明市场正在用更快的交易速度处理旧资产，可成交放量并不代表卖方重新掌握定价权，谁能率先把这种降价出清变成正常交易，谁才接近真正的价格底部。
2015年3月30日之后的楼市变化，与今天有一个值得重看的相似之处。2015年2月，70个大中城市里有66城新房环比下跌，相关住房信贷和交易政策在3月底调整，到5月上涨城市已经增加到37个。 当时也是先止住交易收缩，再出现价格扩散，政策从来不是按下按钮后所有城市同时转向。
但2026年和2015年还有一道很深的鸿沟。当年更像一次传统房地产周期里的需求释放，现在摆在市场面前的却是新房、二手房、法拍房同时竞争买家。居民不仅可以比较两个新楼盘，还能拿新房价格和大量二手挂牌房比较。在这个环境下，只有真正具备持续购买力的城市才能率先完成存量资产重新定价，这决定了本轮不会照搬十年前的轨迹。
外部机构其实也没有押注全国楼市迅速普遍上涨。路透5月底的一项机构调查给出的中值判断，是2026年全国房价仍可能下降3.5%，到2027年才小幅转正0.3%。 这种预测当然可能随着政策和市场变化而改变，但至少说明一个问题：现在讨论“率先企稳”比讨论“全国反转”更有现实意义，领先城市与普通城市之间的时间差可能相当长。
上海尤其明显。7月28日，杨浦滨江一宗组合地块经过219轮竞价，以161.2亿元成交，溢价率35.83%；北京朝阳酒仙桥地块同日经过248轮竞价，以46.8亿元成交，溢价率25.8%。 在全国300城住宅用地成交面积同比仍下降25%的情况下，核心地块却被争抢，这不是全国土地市场回暖，而是资金正在主动缩小自己的安全半径。
这就是我把杭州提到第一观察组的原因。7月100城新房销售面积环比下降17%，可杭州、苏州、南京、宁波等城市新房成交同比增幅超过20%；土地端杭州又保持全国前列。 杭州能不能率先稳住，不取决于某几个高价楼盘，而取决于这种“开发商愿意拿地、购房者愿意成交”的循环能否进一步传到二手市场。
上海的优势则更完整一些。上海二手商品房成交约2.3万套，同比增长21.2%，并且二手房价格在中指百城样本中继续环比上涨0.09%。 这里最关键的不是0.09%这个涨幅有多大，而是在全国92城二手房仍然下跌时，上海同时具备存量交易量和价格韧性，所以它目前仍是最接近完成出清闭环的市场。
深圳和北京我放在第二观察组。深圳7月新房成交同比增长64%，这个数字相当突出，但同期深圳二手房成交同比只增长3%，增速已经较前期收窄。 新房突然放量可能与项目结构、供应节奏有关，只有二手房也形成持续承接，才能证明改善需求不是只追逐少数新产品，因此深圳还需要更多月份来确认。
北京走的是另一条路。8月8日起，非京籍家庭购买五环内商品住房所需连续社保或个税年限降为1年；双缴存家庭购买首套住房，公积金最高贷款额度提高到240万元，满足多项条件还可以继续上浮。 北京已经直接降低核心城区需求进入门槛，因此接下来几个月的二手挂牌消化速度，比某一个月均价上涨多少更值得观察。
北京7月二手住宅成交约1.4万套，同比增长8.5%，并与上海一道连续5个月保持二手房成交规模同比增长。 如果新政策实施后成交继续增加，同时议价幅度逐渐收窄，北京很可能迅速向第一观察组靠拢；如果只是成交增加、业主继续大幅降价，那仍属于库存交换，而不能急着宣布价格底部已经形成。