【828新政后，卖地逻辑已变，猎德净水厂将是下一张“王牌”】

2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。这份文件明确要求各地有力有序推行现房销售，实现“所见即所得”。与此同时，央行、金融监管总局、证监会同步发布了5份信贷配套文件，房地产基础制度迎来系统性重构。消息一出，全国震动。

各地细则还在路上，大家都在等靴子落地。不过有一点是确定的，就是细则落地前，各地一定会有一波靓地集中供应。

行业内的普遍共识是：细则落地前，土地出让规则还是沿用“期房+预售”的老办法；而一旦各地细则出台，拿地门槛和资金要求将陡然升高。

但政策从最高层发文到地方落地，中间存在一个时间差，这个“政策真空期”就是最后的窗口期。所以开发商抢的不是828当天，抢的是“全面现房化之前最后一个政策真空期”。

细则一旦落地，土地出让的逻辑就彻底变了。对广州非常看重土地财政的城市来说，影响尤其深远。开发商必须现房销售才能回笼资金，回款周期被系统性拉长，拿地意愿和能力都会下降。

广州2026年的供地计划已经释放了明确信号——涉宅用地从2025年的139宗骤降至93宗，近乎腰斩。供地策略概括起来就是四个字：缩量、提质。地块不再是“大干快上”，而是“小而美”“小而精”。

所以，未来广州卖的地会越来越少，但每一块都会是精品。

那么问题来了：广州会把最好的地留到哪里？ 我的判断是：天河区。具体来说是员村、马场、临江大道这三个重点改造板块。

员村的动作已经很明显了。珠江新城东区“十字骨架”路网（花城大道、员村二横路）的征收补偿安置方案已获天河区政府审议通过，部分工程预计2026年9月开工。建成后将一次性释放约44万平方米的优质产城融合发展空间。员村新村原拆原建工作也已提上日程。

马场更是跑出了“加速度”——2月25日以236亿元摘地，3月2日签约SKP，4月8日正式开工。这是珠江新城东区仅剩的大规模未开发综合用地，是串联“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的最后一块关键拼图。

临江大道方面，员村二横路（员村新街—临江大道）改扩建工程预计2026年9月开工，花城大道（员村南街—科韵路）新建工程总投资超11亿元。一纵一横，打通的是整个珠江新城、金融城、琶洲的任督二脉。

在这些板块之外，我还想特别提一个地方，就是【猎德净水厂】。 我坚定地认为，它一定会搬迁。

2026年3月，广州市净水公司正式委托北京市市政工程设计研究总院，开展猎德净水厂更新改造项目的可行性研究报告编制。这是一家既懂水资源又懂城市规划的专业机构。

在更早之前，广州市政总院也曾提及要开展猎德污水处理厂搬迁前期工作。政府已经开会商讨搬迁事宜，就不会是空穴来风。

猎德净水厂占地约15万㎡，坐拥南向一线江景，毫无遮挡，产权清晰，一旦搬迁敲定，改造速度会很快。在核心区无地可卖的大背景下，猎德厂地块就是下一张“王炸”。

最后说说我对广州楼市未来几年的判断——不会缺货！

虽然受2024—2025年土地出让规模连续大幅收缩传导，2026上半年新房供应已下滑接近三成。但展望后续，情况会分阶段走：

【第一阶段】2026年底至2027上半年
828细则落地前，会有一波新地集中出让。而且这些新项目以及在此之前已拿地的旧项目，大概率沿用旧制度，无需现房发售，可以按原有节奏推盘。因此，预计这一阶段广州一手房不会缺货。

【第二阶段】2027下半年
随着各地细则陆续落地，部分新拿地项目需要调整为现房销售模式，推售节奏会被系统性拉长，供应量可能出现短暂收缩。

【第三阶段】2028年及以后
现房销售项目开始陆续入市，虽然开发周期更长，但产品品质和交付保障也更高。优质产品的供给将逐步充裕，市场回归健康。

一手之外，还有二手。

❶2024年开工的，将在2026年至2027年收楼；
❷2025年开工的，对应2027至2028年收楼；
❸2026年开工的，则集中在2028至2029年交付。

大量一手收楼后马上就会挂牌流入二手市场，这些次新房既有全新小区的品质，又无需等待建设周期，即买即住。一手新增供应加上二手次新房源源不断地补充，广州楼市的“货架”长期来看都会满满的。

828新政是一次深刻的市场洗礼。它改变的不仅是卖房的方式，更是整个城市卖地的逻辑。对广州来说，好钢要用在刀刃上——员村、马场、临江大道、猎德厂，这些才是真正的“刀刃”。