陕西西安，一名男子出售名下 408 平方米办公室，交易总价 3655991 元。买家支付 20 万元定金，双方约定先行办理过户，过户后支付 160 万元房款，剩余款项分期结清。

完成过户之后，买方随即利用这套房产在异地银行办理抵押贷款，贷出 300 万元；时隔不久，再次办理高额授信抵押，再次获得 300 万元贷款。随后，买方迅速变更公司法定代表人与全部股权。卖方迟迟收不到尾款，维权陷入困境。

张先生通过律师调查，查到关键交易节点。2025 年 10 月 27 日，律师持调查令调取档案发现，房产完成过户不久，在 2023 年 8 月 30 日，这套办公室就在湖北广水一家银行办理商铺抵押贷款，放款 300 万元，资金当日转入陈某某之子陈某账户。

按照买卖合同约定，完成过户后购房公司应当向张先生支付 160 万元，张先生始终没有收到该笔款项。

张先生是西安一家企业法定代表人，2022 年通过与开发商资产置换，取得雁塔区金辉悦府小区 408 平方米办公室，房产长期闲置后计划对外出售。

2023 年初，湖北籍男子陈某某主动联系，表示打算为儿子购置房产，后续提出以公司名义交易，称在税费、经营使用上更为便利。

购房主体为陕西兴新盛业商贸有限公司，当时法定代表人为蔡某某，蔡某某与陈某某存在亲属关系。2023 年 7 月 5 日，张先生与该商贸公司签订房屋买卖合同，总价 3655991 元。

蔡某某代表公司签字，陈某某作为连带责任保证人签署合同。陈某先行支付 20 万元预付款。双方书面约定：先办理产权过户；过户完成支付 160 万元；余款每月支付 20 万元，2024 年 7 月 30 日前全部结清。

产权过户完成后，买方停止支付房款。张先生持续催款，陈某某多次称正在湖北办理贷款筹措资金。

2023 年 11 月、12 月，陈某某多次以筹款为由拖延付款，张先生放宽付款期限。事后调查证实，300 万元抵押贷款早在数月前就已经审批放款。

2024 年 3 月，购房公司、蔡某某、陈某某共同与张先生签订还款计划，承诺 2024 年 5 月 1 日前支付 100 万元，剩余 2455591 元最晚于 2025 年 4 月 30 日前付清。

该还款计划依旧没有履行。2024 年 7 月 8 日，这家商贸公司投资人变更为刘某某，由刘某某认缴 1000 万元、持股 100%；随后法定代表人也变更为刘某某。

需要厘清一条重要法律常识：公司更换股东、变更法定代表人，不等于原有债务自动消失。案涉购房合同债务主体仍然是陕西兴新盛业商贸有限公司，陈某某约定的连带保证责任，也不会因为工商信息变更而免除。

产权变更之后，房产负担持续增加。2024 年 9 月 1 日，涉案房产又向广州一家企业办理最高额抵押登记，最高债权额度 300 万元，债权期限至 2027 年 9 月 10 日。多重抵押叠加，大幅增加后续执行回款难度。

2024 年 12 月 2 日，西安仲裁委员会出具仲裁调解书，确认商贸公司、蔡某某、陈某某合计欠付购房款 3455991 元，款项最晚于 2025 年 6 月 10 日前付清。

调解书生效后，义务人仅支付 5 万元，张先生随即向法院申请强制执行。2025 年 4 月，西安市中级人民法院作出裁定，查封、轮候查封涉案房产，查封期限三年。

截至 2026 年 7 月媒体报道，张先生累计仅收到 25 万元款项。张先生已经向西安浐灞警方报案，公安机关予以受理。需要区分：公安机关受理报案不等于刑事立案。

本案究竟属于民事合同违约，还是涉嫌合同诈骗，需要侦查机关完整核查资金流向、签约时各方主观意图，最终结论以司法机关正式认定为准。

从房产交易风险角度来看，本案具备很强警示意义。商业地产大额交易，在没有第三方资金监管保障的前提下，卖方在未收到绝大部分房款前先行过户，存在极大隐患。

房屋过户后产权归属买方，买方有权办理抵押登记；一旦对方拒不履行付款义务，即便胜诉，房产设有在先抵押，拍卖款项需要优先清偿抵押权人债权，卖方债权实现会面临巨大阻碍。

信源：华商报