彻底懵了！陕西西安，男子13年前买了一套房子，房号为12幢B单元34层3401。合同签了，首付交了11.77万元，满心等着收房，开发商不但推迟了两年才交房，直到那天男子才得知，楼层只盖到32层，他买下的34层压根就不存在。更让他无法接受的是，这十几万首付款，到今天都没有完整退回来过。

沈先生常年在北京打工，2013年动了回老家置业的念头。他相中的是西安一个城中村改造项目，单价2646元每平米，88.92平米，总价23.5万出头，搁现在完全是另一个概念。

便宜自然有便宜的说法。售楼员当面告诉他，项目现在五证不全，但后期能补齐，房产证也能办。沈先生听了没太在意，城中村改造是政策项目，他觉得这种盘子不至于出大事。2013年2月4日先交了1万定金，第二天又补了10.77万，合同当天签完落地。

合同白纸黑字写着：12幢B单元34层3401号，2015年5月3日前交房。

到了2015年约定交房的节点，沈先生从北京专程赶回来看，12号楼才建到第二层就被主管部门叫停了，这一停就是大半年。

人在北京没法盯着，只能隔三差五打电话问。复工之后进展依然慢，开发商还专门联系他，问要不要换到旁边几栋已经建好的多层楼。

沈先生没答应，他买的是34层高层，不想换，觉得等等总能建起来。

就这么等到了2017年夏天，开发商才打来电话说12号楼封顶了，让他赶紧来交尾款。沈先生这次留了个心眼，说收钥匙的时候一块把钱付清。过了几个月，对方再次通知来收房。

沈先生到了现场，站在楼下往上数：32层。

合同上写的是34层，眼前这栋楼只有32层，那他签合同、交钱买的那一层到底在哪？

售楼处给的答复非常简单：不存在。要么申请退款，要么换32层的一套给你。

沈先生当时没立刻拍板，想再琢磨琢磨。这一犹豫，西安房价已经开始往上走。他赶紧联系开发商，说要32层那套。对方告诉他，那套已经卖给别人了。

到这一步，他只能选退款。

退款的过程，才是真正叫人心寒的地方。开发商那边的态度就一个字：等。理由也固定：没钱。沈先生每隔两三个月催一次，每次都是这套说辞。

后来他找到公司一个姓陈的负责人，软磨硬泡了很久，对方陆续退了2万，后来又退了5万，合计退回7万。然后这个陈总的电话就再也打不通了。

从2013年到2022年，整整9年，11.77万只回来了7万，还差4.77万本金趴在那里，更别说这些年被占用的利息和合同里写明的违约金。

沈先生申请了仲裁。仲裁委员会调解结果：开发商须在2022年6月28日之前，向沈先生支付首付款及资金占用利息共计约7.4万元，另外承担5000元仲裁费；若逾期不还，再赔4.77万元违约金。
期限到了，一分没到账。

沈先生向法院申请强制执行，法院查询下来：该公司银行账户余额为零，名下没有房产、没有车辆、没有任何可以动的资产。

法院冻结了账户，对法定代表人下达了限制消费令，但账户里本来就是空的，这些操作对于拿回欠款几乎没有实际作用，案子就这样悬在那儿。

后来记者联系上公司一位李先生，他说公司目前资金确实有困难，但手上有一块地正在走转让程序，协议已经签了，等这块地转让完成就有钱还了。这块地什么时候能完成转让，他没有给出明确时间。

更出人意料的是，公司现任法定代表人陈先生接受采访时说，这个楼盘根本不是他们公司开发的，是另一家公司借用了他们的资质去操作的。

他父亲是原来的法人，老人过世后他才接管公司，以前的事情他不太清楚。

记者同时核实：整栋楼属于小产权房，不符合规划，没有合法手续，从立项那天起就不该被建出来。借资质盖违法楼，再把房子卖给不知情的普通人，出了事说跟自己没关系，这话有多少人能信，各人心里有数。

从法律角度来讲，五证不全的情况下签订的购房合同，依法属于无效合同，不具备法律效力。无效合同的处理方式是双方各自返还：开发商退回全部首付款，买方不需要再履行剩余付款义务，开发商还须赔偿资金被占用期间的利息损失。

沈先生在这一点上没有任何问题，是占理的一方。但道理归道理，法律能判定"该还"，判不了"账上有没有钱"。

赢了官司，执行令拿在手里，对方名下没有任何可以变现的财产，这官司赢得相当有限。

从2013年到2026年，13年。11.77万本金，到现在还差4.77万没回来，利息和违约金连个影子都没有。

五证是买房最基本的门槛：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，缺任何一个，这套房子在法律上就存在根本性的硬伤。

价格再低，缺证就不是捡便宜，是在给自己埋雷。很多人贪图低价买小产权，最后用时间和精力去填，还不一定能把本金要回来。

沈先生的11.77万，存定期13年利息也能有个两三万，可他换来的是一层从来没存在过的34楼，和一张执行不了的调解书。