惊喜不惊喜，意外不意外？！

一批“日光”盘已冲奔在路上！

深圳9月5日发布楼市新政后，一兵紧急摸底年内计划入市的新盘情况，感觉新房市场被压抑半年之久的需求又要爆发，共计超过20个新盘锚定“日光”目标。

仔细审视这些楼盘，感觉能实现“日光”的，至少有10个楼盘，深圳楼市极有可能再次上演“日光”潮。

限购区：

福田区的新世界香蜜四季、卓越皇熙悦府（缦悦）

南山区的卓越珑秀公馆、华润中海沄玺花园、中信深圳湾元湾府、天健湾时代府

宝安区新安街道的保利瑧誉、中铁阅臻府

非限购低门槛区域：

龙岗区的中海大运玖章、云帆闰悦府、颐安乐宸

龙华区的阳基御龙湾

光明区的中建观玥名邸、深铁睿著、越秀星科源启

宝安区的海岸城·檀府

坪山的兰江璟园

本次解除限购区域：

罗湖区的金岸里

宝安区西乡街道的长城国富·深圳院子、华联峦山府

不再审核资格区域：

盐田区海山街道的美盛梧桐印海

9月5日晚，深圳发布楼市新政，限购区域和购买条件再次放宽。

发生在北京、上海新政后一个月，如其说是被动跟进，不如说是形势所迫。

透过3月到8月这半年的成交数据走势看，呈梯度逐月减少，8月份新房住宅（预售）成交仅有1248套，创下去年9.29新政以来的新低，置业情绪跌落至谷底。

存量预售新房方面，近半年净增加5000套，又回到31000套上方，截至昨日为31161套，显示新房市场的去化压力再次加大，去化周期拉长。

深圳的确又到了必须刺激一波的关键节点。

这个时间节点犹如天选，蕴藏着时代赋予的机会。

一是“9.3”大阅兵情绪还在发酵，国民信心爆棚；

二是9.17美联储议息，发生在非农数据年度下修91.1万之后，美元降息几乎板上钉钉，人民币大概率跟进降息，利多中国消费及房产领域；

三是A股步入牛市，9月沪指或冲击4000点，将会有更多的获利资金未来会投入消费，进入楼市。

新政发布后，不少人给出“温吞水”评论，断定实际效果不会太大。这只能说明他们之前受“小作文”影响，期望值太高。

一兵则认为新政完全达到预期，甚至略超预期，会有效提升“金九银十”含金量，有助于今年后四个月成交全面回暖。

从新政后这几天的市场表现看，后劲可能更大。

9月7日，新政后第一个公开选房的项目——光明区松茂御城传出捷报，当天去化165套，创下近一年光明新盘开盘日成交最高记录，成为片区今年首个开盘日成交破百的楼盘。

图源：咚咚找房

市场回暖态势非常明显，至年底前肯定会有几波情绪高潮，加上目前深圳新盘普遍采用小步快跑的分栋推盘策略，“日光”就成为一种值得猜想的可能。

上述列举的新盘，所在区域不尽相同，推盘策略也会有一定的差异化，若就此断定全部“日光”当然非常草率，下面列举部分楼盘，简单分析一下可能性，大家各自做出判断。

共计有8个新盘，分布在福田、南山和宝安三个行政区，每一个都具有“日光”潜质。

这次新政，限购区域再次大范围缩小，深圳全面解除限购迈出关键一步。这让限购核心区核心地段的优质物业再次面临价值重估。

最快计划入市的项目，热度极高。福田香蜜湖片区的新世界香蜜四季，计划最快下周取证入市，该项目8月20号开放至今，预约参观人数已经超过4000批，开发商正在抽调人手，全力提高接待能力，将每天参观人数翻倍。

新世界香蜜四季开放大热

据内部消息，香蜜四季首批取证的可能只有152套。如果这样，“日光”概率将无限接近百分之百。

毕竟，在断供多年的深圳顶豪片区香蜜湖，新规设计的建面约120㎡的4房3套房，建面约140㎡的5房4套房，建面约280㎡的6套房，高使用率带来高价值，对住在水榭花都、香蜜湖1号等楼龄近20年的“OLD MONEY”群体来说，倒挂明显的香蜜四季成为他们置换的最佳选择。

再看卓越双雄，福田皇岗的卓越皇熙悦府（缦悦）、南山同乐的卓越珑秀公馆，一个是CBD的高端改善，一个是科创高地的精品小户，地段和产品均拥有庞大的消费群体。

其中，卓越珑秀公馆仅有161套可售，户型为建面约65平和83平产品，去化完全没有压力。

卓越珑秀公馆效果图

当然，卓越皇熙悦府（缦悦）可能和深圳湾的华润中海沄玺花园、中信深圳湾元湾府面临同样的选择，都是高端市场聚焦的标的，如果和新世界香蜜四季一样，控制好首批推售的套数，“日光”绝非难事。

毕竟，深圳近几年“日光”盘也不少，但缺少具有全国影响力的顶级标杆。如果采取分栋推售策略，定价策略不冒进，极有可能创下上海壹号院五批次开盘“日光”的佳绩。

所以，首批“日光”对这几个项目来说都具有重要意义。除了“日光”，别无选择。

限购区域还有一对哥们，宝安中心区的保利瑧誉、中铁阅臻府。保利瑧誉刚刚推出首批次，距离“日光”仅差个位数套数，加推新品铁定拥有一颗“日光”的雄心。中铁阅臻府首批预售部分去年7.30开盘，当天收金超20亿，去化超过7成，今年早早就卖完了剩下的单位，这次现楼销售，时间节点和市场环境又比去年强太多，必须拥有比去年战绩更高的目标。

五大行政区9个楼盘。

按时间顺序，先说说昨天新取证的龙华区阳基御龙湾和正在办理预售许可证、9月份就能入市的龙岗区的云帆闰悦府。

阳基御龙湾，位于地铁4号线竹村站口，罕见低容积率大盘，拥有商业、酒店和住宅等复合业态。这座总建面约60万平的大盘，首批仅推售130套建面约65-135平产品，以小户型为主。市场情绪稍微好点，“日光”是可以追求的目标。

云帆闰悦府，属于大运AI产业+双名校护航的新盘，主力产品为建面约74-114平的纯南向新规户型，高得房率。值得一提的是其精装标准，格力中央空调+方太厨电，首批推售148套，预计下周取证。大运门槛，比价效应非常出众。

这部分中，基本锁定“日光”的，是光明城站枢纽的中建观玥名邸、深铁睿著和龙岗大运的中海大运玖章。

其中，中建观玥名邸是光明去年的“日光”榜样，首批入市创下2047人抢192套房奇观，二批次实现准“日光”。今年10月、11月计划推出第三批和第四批，时间节点大概率属于深圳楼市回暖的高亢期，“日光”仅仅是再现而已。

光明科学公园旁的深铁睿著，2栋25-26层的住宅，共计246套房源，户型主要是建面约72-111平的2-4房。届时如果达到准现楼状态，无疑会增加高去化几率。

中海大运玖章，区域站位决定了东部顶豪标杆地位。作为中海地产今年在深圳新入市的第二个楼盘，产品定位非常高端，东部首屈一指的千万级豪宅项目，“日光”追求显而易见。

宝安区的海岸城·檀府，作为区域标杆社区，曾经拥有“日光”战绩，檀府接近500套的货量，如果能分批推售，重现“日光”场景可能性非常大。

罗湖区和宝安区西乡街道。主要包括3个新盘，均受益于此次新政解除限购。

罗湖区金岸里已经开放营销中心和样板房，目前正处于紧锣密鼓的取证阶段。

这是罗湖区第一个新规项目，而且，根据目前的市场资讯，罗湖区未来3年可能都不会新增新规产品供应，直接定义了稀缺性。建面约77-114平高使用率户型，三面环山，代建九年制学校，开发商金展集团以珠宝理念精工品质打造，可售住宅总共只有360套，据了解还会分批推售，让“日光”成为一种可能。

长城国富·深圳院子，所在居住非常纯粹的尖岗山片区，华联峦山府，位于桃源片区，都是在地段方面非常具有吸引力，开发商对产品的投入非常倾心的项目，很快将有动作，都计划在年内取证入市。

其中比较抢眼的，一定是盐田区海山街道的美盛梧桐印海项目。该楼盘就在一兵居住地旁边，属于眼看着成长起来的住宅盘。

这个在本文涉及的所有项目中拥有最好山海资源的楼盘，新规设计只是其核心优势之一，沙头角片区优质的居住环境决定了其面向高端改善家庭的规划设计。

作为一家来自河南的房企，开发商美盛集团对这个项目用心至深。8.30开放后，一兵曾考察其产品规划和设计、展示区品质，以及与城市、山海资源的主动融合，完全配得上“理念超前，难得一见”的判断。

现在，全盐田都在静待其样板房开放，个人估计其3栋住宅大概率会分栋推售，有望成为这部分唯一的“日光”种子。

由于时间仓促，难免挂一漏万，对部分楼盘的审视和判断可能出现偏差。但这不影响对未来几个月整体市场趋势的判断，如果出现“日光”潮，请大家不要太过惊讶。

需要说明的是，这里面还没有包括在售楼盘的加推动作，金地环湾城、鸿荣源珈誉府、深铁瑞城等多个持续热销楼盘加推，也存在“日光”的可能，欢迎大家验证。

最后也说明一下，与去年四季度成交爆发主要是以在售楼盘去化存在不同，今年将是以增量供应市场的表现为主，进而带动存量住宅的去化，新规设计和高配品质成为主导因素。所以，“日光”潜力盘才是值得追捧的目标。

保利瑧誉品质惊艳