持有 2 套房以上家庭，坚持 “两不做“9 月 30 日，人民日报发了评论《让房地产真正回到 “住“ 上来》，北大光华院长执笔，给楼市定了调。对持有 2 套房以上的家庭，这不是警钟，是操作手册。两件事坚决不要做，一件守、一件攻。

楼市最有意思的变化，不一定写在售楼处的横幅上，而是藏在普通家庭的账本里。以前不少人讨论房子，第一句话往往是还能不能涨，现在越来越多人开始问，好不好住，好不好租，以后有没有人愿意接手。

尤其手里已经有两套甚至更多住房的家庭，真正需要考虑的已经不是简单的买和卖，而是哪套值得长期留下，哪套需要重新配置。房子还是那些房子，市场计算方法却变了。

9月30日，人民日报刊发北京大学光华管理学院院长田轩撰写的《让房地产真正回到“住”上来》。文章提到，我国房地产市场已经进入存量阶段。二手房交易占比从2020年的27％提高到2025年的46％，2026年前8个月进一步达到52％，已经超过新房。

这组变化很关键。过去房地产市场更多围绕新增住房展开，现在越来越多交易发生在已经建成的房子之间。住房竞争也就从有没有，逐渐转向好不好。

我国城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米，户均住房超过1.1套。常住人口城镇化率已经达到67％。在这种背景下，简单靠住宅数量增加来判断家庭财富的办法，显然越来越不够用了。

对于拥有多套住房的家庭，第一件不宜做的事，就是市场稍有波动便不分好坏一起卖。

一套交通便利、生活配套成熟、物业管理稳定、户型实用的住宅，与一套长期空置、配套不足、出租困难的住宅，虽然房产证上都是一套房，实际价值却可能越来越不同。

存量时代有个很朴素的道理，房子多不等于资产结构好。真正决定一套住房长期吸引力的，是有没有持续的居住需求，有没有良好的生活体验，以及是否方便交易和出租。

国家统计局数据显示，2026年前8个月，全国新建商品房销售面积为49880万平方米，同比下降12.1％。同期二手房交易网签面积达到54923万平方米，同比增长10.6％。新房和二手房一降一升，反映出的正是住房需求结构变化。

居民正在更加认真地挑房子。过去有人买房喜欢问附近还有多少地，现在可能更关心电梯好不好、通勤累不累、物业靠不靠谱、老人孩子住着方不方便。

所以，真正有稳定居住价值的优质住房，没有必要因为短期市场波动匆忙处理。这里守住的并不是房价永远上涨的幻想，而是住房本身能够长期满足真实需求的能力。

第二件不宜做的事，则恰恰相反。不能因为一套房已经拿了很多年，就把持有时间当成继续持有的理由。

房子不会因为房产证在抽屉里放得久，就自动变得更优质。一套住房如果长期没人住，出租困难，维护成本又不断增加，所在区域的实际居住需求还在减弱，就需要重新评估。

不少家庭容易陷入一个心理误区，买的时候花了不少钱，现在卖感觉不划算，于是决定再等等。可资产配置不能只看过去花了多少，更要看今后还能发挥多大作用。

空置也有成本，维修有成本，资金占用同样有成本。真正理性的选择不是看到下跌就急着卖，也不是把所有房子都抱着不动，而是根据家庭人口、收入、居住计划以及住房品质重新安排。

这便是一件守、一件攻。

守，是守住真正具备居住品质和持续需求的住房。攻，则是主动整理家庭资产结构，把长期使用效率偏低的住房进行合理调整，让有限的资金服务于更实际的生活需要。

房地产政策本身也在向这个方向转变。近年住房建设越来越强调好房子，住宅安全、舒适、绿色、智慧等要求不断提高。住房不仅是钢筋水泥组成的空间，更直接关系千家万户的生活品质。

这意味着以后评价一套住宅，光看城市名字、地铁概念或者曾经的最高成交价都不够。房龄、物业、户型、通勤、公共服务和实际需求，都需要摆到同一张桌子上算账。

房产没有经济价值，而是说这种价值越来越需要真实居住需求来支撑。有人愿意住，住得舒适，周围就业和公共服务稳定，这样的住房才更容易保持长期韧性。

楼市进入存量时代以后，家庭资产管理也该换一种思路。过去有人觉得房本越多越踏实，今后更重要的可能是房子的质量、用途以及家庭自身的实际需要。

该守的优质住房，不必因为短期变化慌忙卖掉。长期低效的住房，也不宜仅因为舍不得就一直拖着。所谓“两不做”，归根结底就是不盲目卖，也不僵硬守。

真正稳健的家庭住房配置，不在于把房产证摞得多高，而在于每一套房都能发挥作用。房子能让家人住得舒心，闲置住房能够产生合理使用价值，家庭负担保持在可承受范围，这才是住房最踏实的意义。

当房地产真正回到居住本身，市场也会越来越奖励品质，淘汰低效。对于持有多套住房的家庭而言，与其猜下一轮价格会涨多少，不如先把自家的房子一套套看明白。守住真正有价值的，调整长期低效的，把数量思维变成质量思维，这笔账，往往比追一次行情算得更长远。