绿景璟庭的工抵房又出来了，降约200万、单价7字头，旁边就是华侨城。南山1000万左右新房逐步卖断货，八百多万买高楼层三房、部分带景观，和高尔夫对面润玺1400万起步比，价差确实拉开了。
🟪 一、个人观点
1️⃣ 自住角度：
有景观、地段优势，但没有舒适度。深圳几个新板块都缺舒适度，要舒适度南山得看蛇口、华侨城、后海。
2️⃣ 资产角度：
在深圳，自住和投资往往相悖。白石洲典型居住不舒服，南山区一千万左右的新房不多，【绿景璟庭】会是这个价格段的另一个选择。片区配套逐步落地、【深业世纪山谷】交房后氛围起来，居住端的确定性会慢慢提高。
🟪 二、区位
3️⃣ 位置
深南大道与沙河东路交叉口东北角，紧邻华侨城、科技园、深超总，产业、豪宅区都在边上。地铁1号线白石洲站600米，未来还有29号线；深南大道、沙河东路等主干道围着，自驾方便但高峰期堵车。
4️⃣ 配套
自带40万㎡商业+1.2km绿轴；万象天地一路之隔，益田假日广场、睿印都在附近。30万㎡空中花园+50米空中连廊，挨着大沙河生态长廊，西南向景观很好。配建21班幼儿园，中小学目前划片南外沙河小学和南外第二实验。医疗：沙河医院300米。
🟪 三、产品与居住体验
5️⃣ 基础数据
5栋（3栋住宅+2栋公寓），住宅1257户，74层超高层，容积率10.3，精装现房（去年底已交付）。高低分区电梯：低区4梯7户、高区3梯6户。
6️⃣ 户型
110平三房：开间窄，东南向无景观、西北向有景观，厨卫都没什么采光；
118平：双龙抱珠但单面采光，主卫暗卫；
125平A户型：货量最多、房间均衡，三单元西南向中高层能看深圳湾海景；
125平C户型：五单元端头位东南向，三面采光，全盘采光朝向最好；
187平四房：货量少，有稀缺性，高层西南向景观多样，遗憾只做了两卫。
🟪 四、短板
7️⃣ 旧改周期长
周期长、不确定性高，施工噪音粉尘干扰持续；周边城市面貌杂乱，旧改滞后容易新旧混杂。
8️⃣ 没有舒适度
容积率10.3、74层，高峰期电梯等候时间难测；部分户型有视野遮挡，使用率偏低；住宅/公寓/回迁混杂，管理复杂。
🟪 五、总体感觉
9️⃣ 更适合
预算800-1200万、家里3-5口人、在科技园/深超总/留仙洞上班、图新图便利的年轻改善家庭。
诚然新国标已经是大势所趋，未来低密度的新房会越来越多，但是高区的景观优势，是新国标无法替代的。
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