上海楼市最大的困境是什么？房子还要盖，但是没人买得起。为什么还要盖？这就是上海楼市当下最扎心的现实。

2025年上海新建商品住宅均价46268元每平，居民人均可支配收入91987元，摊到每个月也就七千六百多块钱。

一套普普通通90平的新房，算下来四百多万，首付一百二十多万，普通人不吃不喝攒首付都要熬十几年。

要是贷款三百五十万，三十年算下来月供直奔一万五，双职工大半收入直接砸进房贷里，家里但凡遇到失业、生病，日子立马绷得紧紧的。普通年轻人想靠工资买一套新房，说实话难度大到离谱。

市面上给刚需准备的小户型越来越少。2021年90平以下刚需新房供应占比还有27%，到2026年直接掉到5%出头。

现在新开的楼盘，大多直接120平往上起步，大平层、改善户型满天飞。不是上海没有房子卖，是适合普通打工人的选择少得可怜。

市场割裂得特别明显，市中心的豪宅开盘抢着要，远郊不少楼盘摆在那里慢慢耗，中环以内去化节奏很快，郊环外部分板块去化周期直接冲到三十多个月，房子堆在售楼处，真正买得起的普通人却寥寥无几。

不少人心里会犯嘀咕，既然普通人都买不起，干脆别盖新房子不就完事。

但现实根本没有这么简单，我觉得，很多人把建房这件事想得太单一，以为盖出来的房子全是卖给普通上班族的商品房。

上海两千多万常住人口摆在这，每年还有不少落户进来的年轻人，城里一大堆房龄二三十年的老房子，没电梯、车位紧张，居住体验很差，大把家庭等着置换改善居住条件，实打实的居住需求一直都在，城市不可能直接把住宅建设完全掐断。

土地出让这一环，绕不开。城市更新、旧改拆迁，修路修学校医院，方方面面都要花钱，住宅土地出让是城市运转很重要的资金来源。

直接停掉供地建房，城市整套建设链条都会受牵连。土拍市场也看得明明白白，核心地段地块一堆房企抢着拿，溢价拉得很高，外围不少地块只能底价成交，房企拿地也专挑地段，并不是闭着眼睛到处乱开发。

还有一点很容易被大伙忽略，每年出让的土地，不全用来造高价商品房。按规定，每一块商品住宅地块，都要配建5%的保障房，还有一部分自持租赁住房。

这些房子不流入商品房市场，专门留给新市民、收入有限的群体，用来解决租房、安居的问题。商品房、保障房、租赁房是捆在一起的一套玩法，不能光盯着卖高价的新房去看。

可就算道理讲得通，我依旧觉得当下的矛盾很现实。城市有改善、保障房的建设任务，开发商更愿意做利润更高的大户型，刚需小户型供给被挤压。

最后就变成，有钱人能轻松接住核心区的改善新房，普通打工人只能转头去淘老破小二手房，远郊
一堆新房空置消耗时间。

市场回暖的数据看着好看，2026上半年新房成交八万多套，可大部分成交集中在改善、高预算群体身上，真正普通工薪阶层能碰得上的新房少之又少。

建房这件事不会停下来，但市场最大的病根，就是新增房源和普通老百姓的购买力，已经严重错位。

指望房价断崖式下跌并不现实，可如果后续新盖出来的房子，还是一味盯着改善大户型，不去匹配普通人的真实钱包，这种拧巴的局面，还会持续耗下去。