广东珠海，曹建军出资 570 万元，竞拍购入 4 套总面积 429.2 平方米房产。受熟人劝说，对方以其属于外地人、购房受限，需要找人代持房产为由，将四套房产登记在 4 名自然人名下，熟人也成为房屋共同受让方。

曹建军支付全款时，还按对方要求在转账中备注 “代他人付款”，另外又出借 416 万元给这名熟人。房产完成过户之后，熟人利用代持人的身份，将 4 套房屋办理高额抵押，套现近 600 万元并全部挥霍。

曹建军发现问题后报警，当地警方初期不予立案；民事诉讼一审、二审全部败诉，法院认定双方属于合作投资炒房关系，未认可曹建军单方购房的主张。

后续郑州警方介入，查到熟人存在操作疑点，但检察机关以证据不足不予批准逮捕，警方最终撤案。多年维权过程中，曹建军背负债务，家庭生活也因此受到严重冲击。

争议的关键，是四套房为何没有登记到曹建军本人名下。2016 年 10 月 6 日，珠海施行珠府办函〔2016〕203 号文件，限购对象为建筑面积 144 平方米及以下的普通住房，商业经营性用房不在该限购范围。

案涉镜新二街 52 号 2 栋 101 至 104 号属于临街经营用房，仅凭外地户籍，并不需要通过他人代持购买。曹建军未仔细核对产权用途、拍卖公告以及登记部门政策答复，又担心退出交易会损失定金，最终接受了洪某某的安排。

借名登记潜藏巨大法律风险，广州白云法院公开的佛山相关借名买房案例已有说明。2014 年 8 月，李某欣、蔡某葵借用蔡某华名义购房，全部房款和日常相关费用均由李某欣、蔡某葵承担。

2015 年，蔡某华因其他案件背负债务，这套备案在他名下的房屋被查封。2019 年，李某欣、蔡某葵提起执行异议，没有得到法院支持。实际出资形成的只是内部合同请求权，并不能自动对抗不动产登记效力以及后续强制执行。

厦门市思明区人民法院公开的案件，处境和曹建军更为接近。2017 年 10 月，林太太通过过桥公司，把总价 430 万元的房屋挂至钟氏夫妇名下。

130 万元首付款在多个账户之间循环流转，300 万元贷款放款后用于按揭、税费和代办费用，钟氏夫妇自始至终没有实际占有房屋。两年之后，林太太想要恢复过户登记，才发现房屋已经被设置抵押。

法院认定，双方不存在真实买卖意思，买卖合同无效，但抵押登记没有注销，恢复产权的诉求依旧无法得到支持。内部约定无效，不等于外部设立的抵押自动消灭。

回到珠海这一笔交易，2017 年 5 月 12 日的《转让协议》，将曹建军与洪某某并列写为受让方，四套房产总价 5708360 元。

5 月 27 日拍卖确认书，把莫某英、梁某辉、黄某文、陈某成列为竞得人。5 月 31 日，曹建军支付余款时，按要求备注代四人缴纳购房款。

合同、拍卖文件、转账备注互相印证，形成了对曹建军十分不利的书面证据外观。6 月 16 日，四套房产登记至四人名下；101 号房办理 130 万元抵押，另外三套在同年 11 月合计设立 450 万元抵押。

2018 年，珠海警方对此不予立案；同年 9 月，珠海市香洲区人民法院认定《转让协议》有效，2019 年 3 月珠海市中级人民法院二审维持原判。2021 年 1 月，郑州市公安局金水分局立案重新开展调查。

拍卖经办人员陈某宁证言称，四名登记人并未实际参与竞拍，同时承认一份授权委托书上签名由陈某宁代为书写。2020 年司法鉴定意见显示，一份公司股东会决议当中曹建军的签名并非本人笔迹。

即便取得上述疑点材料，依旧没有达到刑事定罪的证据标准。2023 年 9 月，金水区人民检察院以事实不清、证据不足，作出不批准逮捕决定；2024 年 6 月，警方予以撤案。

2026 年 1 月，检察机关针对曹建军反映的问题，向警方发出纠正违法通知书，郑州警方再次赴珠海开展调查。

曹建军面对的，已经不只是房款纠纷，而是合同文本、不动产登记、抵押设置、刑事证据多重因素交织形成的复杂争议。

信源：红星新闻