不用等了，短期内房贷利率真的不会降了。今天央行公布最新一期LPR报价，5年期以上LPR维持3.5%不变，这已经是LPR连续第12个月按兵不动。很多人还盼着LPR大幅度下调来减轻房贷压力，但现在的这种情况来看，今年LPR下调的次数非常有限。特别是一季度央行的货币政策报告又把“降息降准”这个表述删除了，LPR短期下调的空间进一步压缩。
 
LPR之所以现在还不下调。一是因为银行扛不住了。一季度末商业银行的净息差降到1.4%，比去年末又下降0.02个百分点，处于绝对历史低位。再强制下调LPR，银行就要面临大面积亏损，可能反而会削弱放贷能力，引发金融风险。
 
二是因为经济基本面暂时撑住了。一季度GDP同比增长5%，正好落在全年目标区间上沿，并且3月和4月PPI在连续下跌多月后首次转正，CPI也温和回升，稳增长的紧迫性明显下降。
 
三是因为美联储降息的问题。现在市场基本排除了美联储今年降息的可能性，中美利差存在倒挂，如果我们贸然降息，人民币汇率和资本外流压力会继续放大。所以结论很明确，今年LPR能降一次就比较不错了，降幅大概在10到15个基点左右，别再指望像2024年那样一年降好多次、每次十几个基点了。
 
在这种背景之下，如果你手里面有闲置资金，又没有年化收益能够稳定在3.5%以上的投资渠道，提前还款依然是一个不错的选择。这不是我个人观点，而是全国人民共同的选择。
 
数据显示，2026年一季度居民部门杠杆率降到59%，从2024年一季度的62.3%累计下降3.3个百分点。更夸张的是，今年一季度居民部门债务增速为-0.4%，这是自1995年有记录以来首次负增长。现在大家都在不约而同做同一件事，那就是去杠杆、降负债、提前还款。
 
对于楼市而言，虽然短期内全面降息没戏了，但定向降息的力度空前加大。这个定向降息主要指公积金政策。据中指研究院统计，截至2026年4月底，全国今年已出台超150条公积金相关政策，是所有楼市政策中频次最高的。
 
特别是4月28日政治局会议后，40多个城市推出约50条楼市新政，其中超过30条涉及公积金，占比60%以上。很多人又说，有公积金的人毕竟是少数，放松公积金有用吗？从真实的成交情况来看，公积金使用力度明显增加。
 
以杭州为例，贝壳研究院的数据显示，纯公积金贷款占比从3月份的12%上升到4月的18.4%，是去年同期的2.5倍。同时公积金加组合贷占比也从29.2%涨到34.9%。现在每三笔二手房贷款中就有一笔在用公积金，并且户均公积金贷款额度也从之前的84.4万元涨到105.4万元，一个月暴涨24.9%。
 
公积金贷款利率现在只有2.6%，比商贷低40到50个基点，相当于LPR降了5次10个基点。而且现在各地还在不断提高额度、降低门槛、放开贷际共用、允许直接付首付，力度越来越大。
 
所以现在对楼市的政策思路非常清晰，真的是在慢慢放弃大水漫灌，转向精准滴灌。LPR不动，是为了保护银行、稳汇率；公积金疯狂松绑，是为了精准降低新购房者成本、托底楼市。当然，这种调整对于已买房的存量房业主来说，惠及面确实很小。这也是为什么上面我提醒大家，有闲钱且没有良好投资渠道的存量业主可以提前还款的原因。