本文为程家森先生在2026观点数字科技未来大会发表的演讲。

程家森（万物云灵石首席商务官）：大家上午好。实际上在去年的12月份，万物云在上海的睿见大会已经对外发布了关于灵石产品的顶层设计和产品演进进程。

今天，借着观点机构平台，想跟大家交流和沟通这款产品在具体的应用方面有哪些实际的进展和成果。

可能很多人对这款产品本身也不是特别的熟悉和了解，我们先从一段短片来认识和了解它（VCR）。

可能很多人也会有疑问，一家过去以不动产的资产运营和管理为主营业务的公司，怎么跨界去涉足科技领域。实际上，大家如果有机会到万物云的总部去参观，在我们六楼的展厅，大家可以看到有两个篇章的内容。

第一部分内容讲述的是"万物云服务历久弥新"的故事。在过去的30年里，万物云一直做的是在空间服务能力方面的经验在不同细分场景的复制，从住宅到园区，再到城区。

后半部分讲的是重塑空间效率，即万物云如何通过灵石这款产品，依托智慧和低碳的技术，来对空间的资产运营和服务进行赋能。这也代表着灵石是万物云的未来。

前面的嘉宾也有提到当下市场的趋势和行业的现状。刚结束的两会也提到了，零碳园区再次成为国家实现双碳战略目标下的重要载体。我们也看到，今天的市场从整个增量周期进入到存量阶段。从过去依赖不动产供给增长，转向存量资产的价值挖掘。

当然我们还面临着很多资产方比较头痛的问题，包括空置费高企、租金下降，费用高涨，服务粗放等这些问题。面对这些问题，万物云给到的答案就是：灵石为不动产提租降费而来。

整个灵石的产品，在底层的架构上有三层。首先，我们整合存量资产空间内的不动产物联网设施，包括通行、消防、门禁、能源、摄像头等。其次，我们依托本地部署的服务器，在整合物联网设备的基础上，集成了很多因不动产业务运营和管理需要所开发的业务管理的软件和系统，比如资产管理系统、物业管理系统等。第三，我们不止于自己自研的一些产品，也对于行业生态的一些不动产经营管理的增值服务、资产服务和节能服务的产品进行了连接，最终形成基于对客户，围绕着低碳和不动产的智慧化服务为核心的AI智能体一体机。

当前，如果说为每一辆新能源汽车装上一台（华为）乾崑的ADS的智能化系统，已经是对数字化基于车辆的运营的一种常态的话。那么我想，未来每一栋楼都装上一台灵石，或者是每一栋楼都配上一个智控系统，也是接下来可以预见到的共识，灵石正是为此而来。

相较于过去在智能化建设当中的IBMS系统，去过我们标杆项目参观的同事和朋友们可能会有感触。灵石这款产品，最重要的比较优势体现在以下几个方面。

其一，它相较于过去的IBMS这种智能化产品，灵石最重要的是技术和场景的融合。很多朋友看到我们的产品以后惊讶地发现，我们不只是在大屏看数据驾驶舱，更重要的是数据驾驶舱每一个的数据来源于我们一线的业务运营的实际体现，数据从业务运营中来，再赋能到业务运营中去。

其二，在生态上坚持与行业内包括机器人在内的产品进行开放、开源的共享兼容。通过"大脑"和"小脑"的无缝衔接，能够更好地去为我们的空间管理予以赋能。

其三，目前部分的产品应用能够做到极致的交付效率。以能源和安全类的产品为例。安全类的产品应用可以实现一周内进场到验收上线。

最重要的是，所有好产品的核心价值，最终体现在对客户的价值反馈上。目前，我们累计已经上线了九百多台的灵石产品。通过运营数据验证，每个项目平均能够带来20%左右的降本提效。

接下来，通过两个案例具体阐述灵石的应用情况。

第一个是我们万物云的总部--创智云中心。这个项目属于"多股东自用+散租"的资产类别，业态涵盖写字楼、底商和市政空间。

项目资产技术方与运营方最初提出的课题的是：在不改变空调末端环境感知的前提下，进一步降低资产能耗、提升资产价值。

针对这一课题，项目部署了灵石光储微电网解决方案，通过光伏发电与储能峰谷套利，实现同期能耗降低19.4%、碳排放减少11%。为此，去年2月项目获得碳中和证书认证；同年7月，万物云ESG评级调整至AA级。

大家知道，对于一个上市公司而言，企业总部的碳排放数据是ESG环境维度的核心评测数据。ESG评级的提升能够直接降低企业的融资成本，进一步提升企业的资产信用价值。除此之外，在今年年初，万物云也获得了标普全球2026年《可持续发展年鉴》的认证。

这个项目第二个问题是，资产的运营方希望通过科技赋能，实现精准预测现场租户的退租、扩租的情况。同时，在不改变整个园区租金水平的情况下，如何进一步能够稳定企业的出租率，以及提升企业的满意度。

在部署了灵石的资产管家和企服管家的产品套餐以后，我们发现这些问题迎刃而解。

通过对于企业员工的日常通勤数据、访客拜访数据以及企业的水电表的实时的动态进行精准监测，灵石就能预测这些企业下一步可能会产生的退租或者是扩租的可能，进而为我们的园区运营方提供一整套精细化运营的资产运营管理方案，能够提早做出相应的预案和准备。

同时，为了提升园区企业的服务体验，我们还会为企业的员工提供整套关于园区消费的线上福利，让企业员工能够在灵石园区享受到不一样的服务。此外，我们还为企业提供关于不动产节能共享的产品，让企业在这里的办公的行政运营成本最大程度地得到降低。

因为这些举措，我们发现去年园区运营在租客的满意度上面整整提升了5个百分点，值得一提的是，整个项目的出租率在去年保持了一个稳定的水平，保持在80%的一个水平上，远远低于深圳写字楼平均空置率。

第二个项目是在上海一个超大型的国际性的产业园区项目。整个项目当中有很多知名的企业总部，包括了央视的华东区域总部，麦当劳总部，以及腾讯的华东总部。这些知名企业对于园区运营服务，包括企业访客来访、企业报事等服务和运营的质量要求是非常高的。

经过团队在现场的走访和调研当中，我们发现过去园区整个服务的效率比较低下，客服常常同时处理电话报事需求、微信回复以及现场的一些企业员工咨询的需求。为此，我们为这个项目部署了灵石的AI客服的产品应用，极大地解放了客服及运营经理重复性劳动，提升了整个工作的效率。

同时灵石的AI客服能够做到7X24小时的对客的不间断服务，保障了我们现场的运营服务质量。

这个项目最大的特点是整个建筑规模比较庞大（建筑面积125万平方米），有很多不同的建筑业态，路网交错。为了让巡查和清洁效率更高，在资产方的支持下，项目当中部署了很多的机器人产品。

但这些机器人过去仅能在固定空间接受单一指令作业，无法在大型空间内协同作业，难以提升服务质量与效率。因此，资产运营方的需求就是，如何来解决多种不同类型的机器人在同一个空间里协同作业的问题。为此，我们通过灵石的AI体系的部署，实现了几个方面的突破。

其一，我们实现了地图共建，就是所有来到这个项目当中的新部署的机器人都不需要自建地图，我们将地图共建时间从5至7天压缩至1天以内。

其二，通过灵石来调度现场的机器人，实现了从过去"机器人调度人"，到"机器人调度机器人"的进阶，进一步提升了现场作业的效率。

其三，通过机器人之间的交互和协作，进一步提升我们在单一空间里边的协同配合的质量和效率。

截止到现在，我们在全国已经有20个核心城市部署了46个灵石的样板项目，已经累计上线了九百多台的灵石。未来，我们希望能够在全国部署10万台的灵石边缘算力的节点。

说这么多，可能大家比较关心灵石这款产品，它的市场定价是什么样子的。我们改变了过去的智慧化、数字化产品的传统销售模式。采取"以租代卖"模式，整个灵石园区版的全功能产品组合（灵石数字员工）月租只要18000，相当于聘用不需要社保，也不需要请假，更不需要加班费，且情绪稳定的数字员工。

大家感兴趣的话，可以扫码来关注一下我们灵石的商业开放平台，了解更多有关灵石最新的前沿动态。

以上就是我的分享，谢谢大家！