1️⃣刚需上车，地铁通勤的，要关注地铁规划，一定要在意地铁，通勤方便上班不迟到，省时间多睡觉很重要!北京是TOD式发展的模式，交通引领城市。地铁开通的前一天和地铁开通的第二天是两个价格。 2️⃣海淀是产业和学区双强，产业溢价消化了学区溢价，高流动性支撑下，房价升值预期是最足的。海淀的学区房增值型和功能性甚至要强于东西城，其次要紧靠产业区，比如西北旺、永丰和西二旗。最后预算不够的，可以去清河、西三旗和马连洼。 3️⃣朝阳虽然不敌海淀，但依旧是北京的核心改善集中地。首先价值最高的是太阳宫，有学区和产业支撑。其次望京，产业商业教育自成一体；新北苑，承接望京外溢；奥森和朝青，改善板块；常营、双井，适合资金量不够的优质备选；东坝，饼王，未来预期可能要超越望京，但持有时间起码在10年以上。 4️⃣丰台，丽泽商务区发展很好，其次是丰台科技园，人气很旺，南城产业核心地带，最后是玉泉营和新宫可以选择。 5️⃣昌平，本质是在买和海淀的价差+距离。朱辛庄，两条地铁自有产业，其次是龙域和东小口、回龙观都处于第一梯队。也可以瞄准未来科学城和歇甲 6️⃣通州长线看好，最少需要10-15年起步，因为有政策有落地，更建议买过去养老自住，抱有TZ幻想就算了吧，且起不来呢。 7️⃣顺义后沙峪顶级别墅不次于城里的次新涨幅，老别墅涨幅一般。顺义后沙峪记得买新不买旧，别墅更推荐养老自住。 8️⃣回龙观最便宜的那些房不值得买，90年代的回迁房，经济适用房，龙字打头的老破小能不碰就不要碰。次新品质的商品房可以买会跟着海淀回龙观长期往上走 9️⃣ 选房时，先关注商圈，然后选择小区最后看小区内部和具体房源，板块小区>房源，这是你选房时应参考的底层逻辑。商圈价值>小区价值>楼层户型朝向>装修价值，不同商圈有不同入手价格，不要在C类区域配置A类资产 🔟 衡量也是很重要，价格的衡量体系其实不难，不管新房还是二手房，查一下附近次新房的价格，结合次新房楼盘的品质、推算一下合理价格应该是多少价格倒挂的果断买，价格持平的可以买，价格溢出的果断放弃。 1️⃣1️⃣ 北京楼市经过2020-2025年的市场演变，分化已经相当明显。在选择房源时，首先关注商圈，其次是小区内部和具体的房源。