6月5日，深圳特产——南山荔枝开始采摘，“荔粉”一年一度的解馋大会盛大开席！

天公作美，今年是南山荔枝丰产年，预计有约5000吨的超级供应。此时，应该正是采摘、打包，物流到全国各地的高峰期。“日啖荔枝三百颗”进入自由时间。

新鲜欲滴的荔枝令人垂涎，深圳地产人或许索然无味。因为，刚刚馋哭他们的，是上海5月份的9个“日光”盘。其中，5月27日三盘“日光”！

反观深圳，5月份开盘最好成绩，是鸿荣源观城。官宣数据，九成！

鸿荣源观城开盘日销控

相比于上海当月37批次住宅预售，深圳仅录得6批次。

同为国内最大的两个存量房市场，上海的新房供应保持了让深圳羡慕嫉妒恨的量，及傲人的热销佳绩。

看看自“9.29”之后的深圳新房成交数据。

深圳5月份新房网签2054套（预售部分数据，含现售3162套）。

自2024年10月、11月、12月分别成交4153套、8077套、6771套之后，2025年1月5090套至今，逐月下滑态势异常明显，成交量已经腰斩。5月份成交套数仅比这轮强去化周期开始前的2024年9月的1868套多了不到200套。

二手住宅方面，自2024年10月、11月、12月网签量分别以6118套、7125套、8282套持续放量之后，今年前5个月分别网签4554套、3677套、6087套、5733套、4687套，5月份再次回到5000套“荣枯线”以下。

坏消息是，二手房挂牌量持续保持在7万套的高位。

图源：深圳房地产中介协会

好消息是，深圳新房库存从2024年9月末近47000套，骤降至今年5月末的26343套，去化速度相当喜人。

图源：深圳房地产信息平台

库存压力是不大了，但成交也开始沉寂。

需要正视的是，这轮快速去库存或较高水平的成交量，受益于政策刺激导致需求集中爆发之外，更大因素是以价换量。

迄今为止，新房市场但凡有点去化压力的片区，价格仍然被摁在地板上，仅有光明等少数库存不多的片区出现较明显的提价行为。

二手房市场，议价空间巨大，挥泪甩卖成为主流。

即便是价格被摁住，也没能阻挡成交量再次走低的步伐。最近明显感觉到，交易的活跃度、楼市情绪，甚至开始低于2024年9月。

救市呼声再起！

实际上，近三年来包括楼市松绑在内的救市动作还真就没停过。只不过深圳的步伐较小，相较大湾区多数城市，多多少少有点亦步亦趋的味道。可能有关方面还在忌惮“炒房之都”恶名卷土重来，在这轮松绑周期中只能安安静静地做个跟随者。

依一兵的观察，这轮救市，核心方向不在新房市场。即使有，也是雷声大，雨点小，甚至误伤。

因为目前政策的重心，在于保障性住房体系的建设。新房市场，也就是一级商品住宅市场，这几年面临人才房、安居房、共有产权住房的冲击非常大。

不少以降低交易税费和放宽普宅标准的政策，更有利于二手房交易。毕竟，在去投资化的楼市，二手房市场具备议价空间，是实现即买即住的最主要方向。

其次才是一手的现售房源。

最近在坪山调研，已交付的深业山水东城成为今年以来片区销冠就是最好的证明。

图源：深业山水东城

此外还有巨量的法拍房源！

所以，新房市场夹在保障性住房、法拍房和二手房之间，夹缝中求生存，空间非常逼仄。

图源：粤海街道，翰熙典居

而且着眼于长远，一部分政策对新房市场构成了实质性压制。比如土地出让规则调整，比如建筑新规，比如封顶放贷，对在建将售在售的新盘就非常不友好。

土地市场方面，出让规则的部分调整，对在建在售的新盘也会构成压力。

今年已经公开信息的4宗出让宅地，光明中心区1宗、龙华民治2宗、宝安中心区1宗，整体看，地段较为中心（边缘地块根本不敢拿出来）、容积率相对更低、限制性条款更少，符合“好房子”规范，为不急于入住的置业者提供了等待的理由。

新房市场的确需要一次专项救市，会选择哪个方面作为突破口呢？

救房企，救置业者，救成交量，还是兼而有之？

还指望之前的“深六条”、“深八条”类综合性一次到位的手法，显然不现实，即使有，也无法期盼到立竿见影的效果。总之，受制于经济前景预期和人口因素，加上房价调整的深刻教训，“人心散了，队伍不好带了。”

如果救房企，需要综合配套手段激活成交，帮助去库存。

“放水”暂时还难以荫庇房企，预售资金监管成为制约流动性的重要障碍。第一点不实现，第二点不放松，房企手头缺乏流动性，没法放手干。

最直接的恶果，就是被中介绑架，转介成为常规动作，压缩了房企开发利润的同时，也压缩了包括媒体在内的下游服务商的生存空间，负面情绪已经开始蔓延。

试想，得不到主流媒体的正面舆论引导，市场活跃度的提升、置业信心的恢复谈何容易！

没有服务商的智慧贡献，房企的最终宿命就是沉沦为没血没肉的建房买房机器。

救置业者的话，考虑到目前首付比例、房贷利率已经大幅降低，再降的空间不大，剩下的唯一手段，就是降房价。

在政策端“稳”字当头，现实中不少楼盘卖一套亏一套的市场环境中，一味降房价虽是置业者所期盼的，但并不是最优解。

如果容许，一部分房企仍然可以主动降房价，忍受断臂求生的痛楚。

图源：卓越珺奕府会所

在694座内地城市中，深圳作为GDP总量排名第三、经济仍然保持高速增长的城市，竟然都会被上海馋哭，后面城市的状况可想而知。

就在你看到此处的时候，深圳5月29日取证的鹏宸云筑和云启源境家园都将在6月7日选房，或许会出现“日光”。

鹏宸云筑244套房源，入围461批，云启源境家园207套房源，入围359批，都具备“日光”相。不过，根据近期的市场情况，没有3:1的比例，“日光”的可能性较小。

不管如何，希望能出现哪怕一次“日光”，提振一下楼市人气，也能让这波荔枝宴甜蜜一点！

图源：鸿荣源观城